Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья

Бармалей

Сосед
Администратор
Сообщения
1,274
Баллы
65
Адрес
Шекснинская 81, 9-й этаж
Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если Вы владели квартирой больше трех лет, то налога нет
Если квартира находилась в вашей собственности более трех лет, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Пример: Шмелев Ш.Ш. купил в 2008 году квартиру, а в 2014 году он ее продал. Шмелеву не нужно ни подавать декларацию в налоговый орган, ни платить налога, так как квартира находилась в его владении более 3х лет.

В общем случае срок владения жильем считается с даты регистрации права собственности (указана в свидетельстве о регистрации права собственности), но существует значительное количество исключений из этого правила (если квартира получена в наследство, приобретена у ЖСК, несколько долей приобретены в разное время и т.п.). Все нюансы расчета срока владения квартирой на момент продажи подробно описаны в нашей статье
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.


Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей
Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2013 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2014 году он продал ее за 4 млн.руб. Бабочкин должен будет заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соотвественно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2013 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2014 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, - не расстраивайтесь, всегда можно попробовать восстановить их: копии договора можно запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы часто можно восстановить в банке.

Стандартный вычет в 1 млн.руб.
Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб.

Пример: Стрекозников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрекозников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

1. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).

Пример: В 2013 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2014 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:

- он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры (1.5 млн.руб.)

- он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.

В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.

2. Один миллион рублей – это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то суммарная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).

Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.

3. При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев

Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры
Если в одном календарном году Вы продали квартиру и сразу же купили новую, а также Вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки жилья. Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе:
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
. Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Богомолов может:

- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);

- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.)

Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. – 1 млн.руб. – 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Комаров К.К. купил в 2012 году квартиру за 3 млн.руб. В 2014 году он ее продал за 4 млн.руб. и взамен ее купил себе дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:

- уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;

- использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум - 2 млн.руб.)

В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Продавайте доли по отдельным договорам
Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

Пример: Супруги Ивановы в 2012 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по ½ у каждого супруга). В 2014 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако, если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected])

Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

«Черные схемы» ухода от налогов
Для полноты картины мы не можем не упомянуть в этой статье «черные схемы» ухода от налогов, которые иногда используются нашими гражданами. Наиболее распространенным способом является занижение «официальной стоимости» в договоре при продаже квартиры. В случае подобной сделки в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а оставшаяся часть денег передается или «в черную», или отражается в дополнительных соглашениях/расписках, которые скрываются от налоговых органов.

Излишним будет говорить, что данные схемы являются незаконными, невыгодными для покупателя, а также несут множество потенциальных проблем (например, в случае отмены сделки).
 

Бармалей

Сосед
Администратор
Сообщения
1,274
Баллы
65
Адрес
Шекснинская 81, 9-й этаж
Появилась возможность уменьшить доходы от продажи квартиры на уплаченные ипотечные проценты

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
Причем в расходы, уменьшающие полученный доход, можно включить не только стоимость приобретенной квартиры, но и сумму выплаченных ипотечных процентов (если квартира была приобретена в кредит). Такую возможность подтвердила ФНС России в своем Письме от 22.06.2015 г. № БС-4-11/[email protected]

Пример: Фирсов А.К. приобрел в 2013 году квартиру стоимостью 5 млн.рублей (3 млн.рублей он взял в ипотеку). В 2015 году, погасив кредит и выплатив банку 1 млн.рублей процентов за пользование кредитом, Фирсов решил продать квартиру за 6 млн.рублей. Так как стоимость квартиры при продаже была равна стоимости покупки и размеру выплаченных ипотечных процентов, налог Фирсову А.К платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья и уплате ипотечных процентов.
 

Бармалей

Сосед
Администратор
Сообщения
1,274
Баллы
65
Адрес
Шекснинская 81, 9-й этаж

Получение налогового вычета за детей при покупке квартиры/дома/жилья

Нередки случаи, когда квартира или дом приобретается родителями совместно с их несовершеннолетними детьми, либо же право собственности оформляется непосредственно на детей. В связи с тем, что родители, как правило, тратят на покупку такого жилья свои собственные денежные средства, возникает закономерный вопрос,- могут ли родители (или родитель) получить налоговый вычет за ребенка?

До недавнего времени Налоговый Кодекс РФ не содержал положений, регулирующих данный вопрос, и ситуация регулировалась многочисленными (и порой противоречивыми) письмами контролирующих органов и постановлениями Конституционного Суда РФ.

С 1 января 2014 года наконец-то вступили в силу изменения в Налоговый Кодекс РФ, которые явно обозначили, что родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) при приобретении имущества в собственность своих (подопечных) детей в возрасте до 18 лет могут получить за них имущественные вычеты ( п.6 ст.220 НК РФ).

Рассмотрим различные особенности применения имущественного вычета в зависимости от того, как приобретается жилье и в чью собственность оно оформляется.

Налоговый вычет при покупке жилья одним родителем и ребенком
Cогласно п.6 ст.220 НК РФ родитель, купивший квартиру в собственность со своим несовершеннолетним ребенком, имеет право на получение имущественного вычета не только за свою долю квартиры, но и за долю квартиры ребенка.

Данная позиция подкрепляется также предыдущими письмами Минфина России:
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
.

Пример: Петрова А.А. купила квартиру стоимостью 2 млн.руб. на себя и своего 10-летнего сына (по 1/2 доли). Несмотря на то, что половина квартиры оформлена на сына, гражданка Петрова имеет право на получение имущественного вычета в размере полной стоимости квартиры - 2 млн. руб.

Налоговый вычет при покупке жилья супругами и их ребенком (детьми)
В случае покупки квартиры/дома/доли обоими супругами и оформлении ее в общую собственность с несовершеннолетними детьми, родители или один из них могут получить налоговый вычет в отношении доли детей.

Увеличить свой вычет за счет доли ребенка при приобретении жилья в общую долевую собственностьмогут как оба супруга, так и один из них. Супругам нужно самим решить, кто из них и в каком размере будет увеличивать свой вычет за счет доли ребенка в имуществе (письма МинФина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

В законе и письмах МинФина нет инструкций, каким образом родители могут распределить вычет ребенка. Согласно нашему опыту, в этом случае к документам, подаваемым в налоговую инспекцию, следует приложить заявление о распределении вычета ребенка между супругами. Хотя в этом случае не лишним будет обратиться за дополнительной консультацией в налоговую инспекцию по месту жительства.

Пример: Иванов И.И., его жена Иванова А.А. и их несовершеннолетние дети приобрели в 2014 г. квартиру стоимостью 4 млн.руб. в общую долевую собственность (по 1/4 доли в праве собственности каждому). Каждый из собственников 1/4 доли вправе рассчитывать на вычет в размере 1 млн. руб. Супруги решили, что каждый из них получит вычет за долю одного из детей. Соответственно, налоговый вычет при покупке квартиры распределиться следующим образом:
Иванов И.И. – 2 000 000 руб. (за свою долю и долю первого ребенка),
Иванова А.А. – 2 000 000 руб. (за свою долю и долю второго ребенка);

Вычет в отношении доли ребенка можно заявить и тогда, когда участниками общей долевой собственности на приобретенное жилье помимо родителей и их несовершеннолетних детей выступают иные родственники. К примеру, в письме Минфина
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
рассматривается ситуация, когда квартира приобретена в долевую собственность ребенка, его отца и деда.

Пример: Иванов И.И., его брат Иванов В.И. и несовершеннолетний ребенок приобрели в 2013 г. квартиру стоимостью 1 800 тыс.руб. в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве собственности каждому). Иванов И.И. вправе получить вычет не только за свою долю, но и за долю ребенка. Соответственно, вычет распределиться следующим образом:
Иванов И.И. – 1 200 тыс. руб. (за свою долю и долю ребенка);
Иванов В.И. – 600 000 руб. (только за свою долю);

Также отметим, что для получения имущественного вычета родителями согласие ребенка не требуется.

Налоговый вычет родителей при оформлении права собственности на квартиру исключительно на ребенка
Согласно п.6 ст.220 Налогового Кодекс РФ родитель вправе получить вычет при оформлении жилья в собственность ребенка.

Пример: В 2013 году Антонова А.А. на свои средства купила квартиру, которую оформила полностью в собственность на своего 10-летнего сына. В этом случае она вправе заявить вычет по приобретенной квартире, несмотря на то, что она не является ее собственником.

Теряет ли право вычета ребенок, если родитель получил имущественный вычет за него?
Так как вычет по расходам на приобретение имущества можно получить только однократно (с 1 января 2014 года - не более 2 млн.руб. в течение жизни), актуальным является вопрос – не потеряет ли ребенок право на имущественный вычет в будущем (при приобретении своего жилья), если родитель получит вычет за него. К счастью, контролирующие органы считают, что нет. В связи с тем, что имущественный вычет за жилье ребенка (или за долю жилья) предоставляется непосредственно родителям, а не самому ребенку, - ребенок не теряет права на получение в будущем имущественного налогового вычета по расходам на приобретение другого жилья. Эта позиция подтверждается рядом писем Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
.

Может ли родитель получить вычет за ребенка, если ранее он уже получал имущественный вычет?
Если родитель уже исчерпал имущественный вычет по иному объекту жилья, то получить вычет за ребенка он не сможет. Это связано с ограничением применения имущественного вычета (п.11 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Однако если родитель хочет получить вычет за ребенка по тому же объекту недвижимости, что он получал сам в части своей доли (например, он не знал о возможности получения вычета за ребенка), то он имеет на это право. Для этого следует повторно обратиться в налоговый орган, представив уточненные декларации с перерасчетом суммы вычета (письмо Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).
 

Бармалей

Сосед
Администратор
Сообщения
1,274
Баллы
65
Адрес
Шекснинская 81, 9-й этаж
Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую долевую собственность
При приобретении жилья в общую долевую собственность доли каждого из супругов явно определены и, соответственно, прописаны в свидетельстве о регистрации права собственности. Налоговый вычет в этом случае распределяется строго в соответствии с прописанной долей (пп.3 п.2 ст.220 НК РФ), и ни один из супругов не может отказаться от своей доли или получить вычет за другого. Даже в случае, если один из супругов уже получал имущественный вычет, то другой все равно сможет получить вычет только в размере своей доли (письма ФНС России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Размер вычета каждого из супругов зависит от стоимости жилья и от того, приобретено жилье до 1 января 2014 года или после.

Если жилье приобретено до 1 января 2014 года
Для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, действует ограничение суммарного вычета на объект жилья в размере 2 млн.рублей (абз. 25 пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ в старой редакции, Письма Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, ФНС России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
). Соответственно, даже если жилье стоит больше 2 млн.руб., то только 2 млн.руб. будут участвовать в «процессе распределения» между супругами.

Пример: Супруги Петрова А.А. и Петров Б.Б. в 2013 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3 млн. руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). В этом случае вычет распределится между мужем и женой в соответствии с их долями. Максимальная сумма вычета на всю квартиру составляет 2 млн. руб. (так как жилье приобретено до 1 января 2014 года), и соответственно каждый из супругов будет иметь право получить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (130 тыс. руб. к возврату).

Пример: Супруги Иванова А.А. и Иванов В.В. в 2013 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 1.5 млн.руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). Иванова А.А. не работает и не получает доходов, облагаемых НДФЛ. Супруги хотели, чтобы весь вычет (1.5 млн.руб.) получил работающий супруг. В налоговой инспекции Иванову В.В. правомерно отказали в вычете в размере 1.5 млн. руб., так как при общей долевой собственности каждый из супругов может рассчитывать на вычет только в размере своей доли. Соответственно, Иванов В.В. сможет получить вычет только в размере 750 тыс. руб. (97 500 руб. к возврату).

Пример: Супруги Васильева О.О. и Васильев Д.Д. в 2013 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3.5 млн.руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). Васильев Д.Д. ранее уже получил имущественный вычет при покупке другой квартиры и, соответственно, не может получить вычет еще раз. Васильева О.О. сможет получить вычет только в размере своей доли (50% от макс. суммы вычета на объект жилья): 50% x 2 млн.руб. = 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс. руб.)

Если жилье приобретено после 1 января 2014 года
При покупке жилья после 1 января 2014 года ограничение суммарного вычета супругов в 2 млн.руб. больше не действует, и каждый из супругов может получить вычет в размере 2 млн. рублей (с 2014 года ограничение имущественного вычета применяется не к объекту жилья, а к человеку).

Пример: Супруги Петрова А.А. и Петров Б.Б. в 2014 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3 млн. руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). В этом случае каждый из супругов будет иметь право получить налоговый вычет в размере ½ от стоимости квартиры, то есть 1,5 млн. руб. (195 тыс. руб. к возврату).

Пример: В 2014 году супруги Зуева А.А. и Зуев З.З. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 7 млн.руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). В этом случае каждый из супругов сможет получить вычет в размере 2 млн. руб. (максимальный размер вычета) и, соответственно, вернуть 260 тыс.руб., уплаченного налога.

Распределение вычета по ипотечным процентам
Если супруги покупают квартиру по ипотеке (или другому жилищному кредиту), то вне зависимости от того на кого оформлен кредит, вычет по процентам кредита распределяется точно также как и основной вычет, в соответствии с долями супругов (Письма Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, УФНС России по г. Москве
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Пример: Супруги Сусликов А.М. и Сусликова В.В приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 2 млн.руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). Для покупки квартиры Сусликовы взяли ипотечный кредит в размере 1 млн. руб. При этом кредит был оформлен целиком на мужа, жена выступала лишь поручителем.

В результате покупки каждый из супругов сможет получить вычет в размере 1 млн. руб. со стоимости покупки и вычет в размере 50% от уплаченных процентов по кредиту (при этом не будет иметь значения на кого из супругов будут оформлены платежные документы по уплате кредита).
 

Бармалей

Сосед
Администратор
Сообщения
1,274
Баллы
65
Адрес
Шекснинская 81, 9-й этаж
Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность
В соответствии с Семейным Кодексом РФ (ст. 33, 34 СК РФ) все имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поэтому не имеет значения, кто из супругов фактически нес расходы на покупку жилья, оба они считаются участвующими в таких расходах (п. 2 ст. 34 СК РФ). Следовательно, при покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), однако супруги вправе перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, подписанного обоими супругами.

Данная позиция подкрепляется письмами Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, ФНС России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
.

Важным моментом также является то, что заявление на распределение вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Размер вычета каждого из супругов зависит от стоимости жилья и от того, приобретено жилье до 1 января 2014 года или после.

Если жилье приобретено до 1 января 2014 года
Для жилья, которое было приобретено до 1 января 2014 года, действует ограничение суммарного вычета на объект жилья в размере 2 млн.рублей. Соответственно, максимальный вычет на обоих супругов составляет – 2 млн.руб.

Пример: В 2013 году супруги Сидорова Б.Б. и Сидоров Л.Л. приобрели квартиру в общую совместную собственность за 2 500 000 руб. Они договорились распределить вычет в равных долях (по 50% каждому). В результате каждый из них сможет получить 50% от максимального размера вычета на всю квартиру (2 млн.руб.) и вернуть 130 тыс. руб. подоходного налога.

Пример: В 2013 году супруги Иванов А.А. и Иванова В.В. приобрели квартиру в общую совместную собственность за 3 500 000 руб. Так как Иванова В.В. не работает и не является плательщиком НДФЛ, они договорились распределить вычет таким образом: 100% вычета получает муж и 0% - жена. В результате супруг Иванов А.А. получит вычет в максимальном размере - 2 000 000 руб. (260 тыс. руб. к возврату).

Пример: в 2010 году супруги Богданов Б.Б. и Богданова Ж.Ж. приобрели квартиру в общую совместную собственность за 2 000 000 руб. Они договорились распределить вычет в равных долях (по 50% каждому). Получив часть причитающегося ей вычета, жена Богданова Ж.Ж. ушла в декретный отпуск и хотела перераспределить вычет таким образом, чтобы остаток ее вычета получил муж. В перераспределении вычета Богдановой Ж.Ж. в налоговой инспекции было правомерно отказано. Она сможет получить остаток своего вычета после того как выйдет из декретного отпуска и снова будет официально работать (и платить налог на доходы по ставке 13%).

Если жилье приобретено после 1 января 2014 года
При покупке жилья после 1 января 2014 года уже каждый из супругов может получить вычет в размере 2 млн. рублей (если позволяет стоимость жилья), а ограничение на суммарный вычет на объект жилья больше не действует (с 1 января 2014 года ограничение имущественного вычета применяется не к объекту жилья, а к человеку).

Пример: Супруги Шаповалов О.И. и Шаповалова Н.Т. приобрели в 2014 году в совместную собственность квартиру стоимостью 4,5 млн.рублей. Так как квартира стоит более 4 млн.руб., то супруги могут распределить вычет в равных долях (по 50%) и при этом каждый из них сможет получить вычет в максимальном объеме в размере 2 млн.рублей (к возврату 260 000 рублей).

Пример: Супруги Птичников П.П. и Птичникова А.А. приобрели в 2014 году квартиру стоимостью 2.5 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как Птичникова А.А. официально не работает, то весь вычет (100%) решили перераспределить на супруга. В результате супруг получит вычет в максимальном размере - 2 000 000 руб. (260 тыс. руб. к возврату).

Распределение вычета по ипотечным процентам
Мы рассмотрели, как распределяется основной вычет от покупки при оформлении в совместную собственность, но остается вопрос - как распределяется вычет в отношении процентов уплаченных по кредиту? Контролирующие органы высказывают однозначное мнение - независимо от того, на чье имя оформлен кредит и платежные документы по уплате процентов, вычет на уплаченные проценты распределяется точно в таких же долях, какие выбраны супругами для основного вычета (Письма Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, ФНС России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, УФНС России по г. Москве
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Пример: Супруги Иванниковы купили квартиру по ипотеке. При этом ипотечный договор был оформлен целиком на супругу, а муж выступал лишь поручителем. Так как супруга собиралась уйти в декретный отпуск, супруги решили, что имущественный вычет целиком будет получать муж и подали в налоговую инспекцию соответствующее Заявление о распределении долей. В результате, не смотря на то, что кредитный договор оформлен на супругу, вычет по уплаченным ипотечным процентам будет получать целиком муж (после исчерпания основного вычета).
 

Бармалей

Сосед
Администратор
Сообщения
1,274
Баллы
65
Адрес
Шекснинская 81, 9-й этаж
Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов
В связи с тем, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей совместной собственностью супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (письма Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:

- вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.

- вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета (подробнее об этом было написано в разделе
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Пример: Находясь в официальном браке супруги Иванов А.А. и Иванова М.М. приобрели квартиру за 2 000 000 руб., которая была оформлена целиком на Иванову М.М. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены на жену, супруги решили, что налоговый вычет будет получать муж. Они подали соответствующее заявление о распределении долей вычета (100% мужу и 0% жене) в налоговую инспекцию, и в результате Иванов А.А. получил вычет в полном объеме (2 млн.руб. – 260 тыс.руб. к возврату).

Сможет ли супруг, которому распределен вычет 0%, получить имущественный вычет в будущем?
Как было изложено выше, при покупке жилья в совместную собственность у супругов есть возможность распределить вычет полностью на одного из супругов (в пропорциях 0%/100%). При этом при использовании вычета по жилью, приобретенному до 2014 года, закономерным являлся вопрос: сможет ли супруг, которому был распределен вычет в размере 0%, получить имущественный вычет в будущем, или будет считаться, что он также «использовал» свой вычет?

В письмах ФНС России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
и
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
указано, чтоналогоплательщик, заявивший вычет 0% и лично не обращавшийся в инспекцию за получением вычета, в будущем при приобретении (строительстве) жилья может получить имущественный вычет по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Соответственно, супруг, не воспользовавшийся вычетом сможет получить его в будущем.

Пример: В 2009 году супруги Иванов М.М. и Иванова З.З. купили квартиру стоимостью 2 млн. руб. и оформили ее в совместную собственность. Супруги решили, что вычет за квартиру будет получать целиком муж. В связи с этим они распределили вычет в долях 100% - Иванов М.М. и 0% Иванова З.З.

В 2012 году супруги продали купленную квартиру и купили новую за 3 млн. руб., которую оформили целиком на супругу. Так как супруга не считается воспользовавшейся предыдущим вычетом (с долей 0%), то она вправе получить весь вычет за новую квартиру.

В результате Иванов М.М. получил 2 млн.руб. вычета (вернул 260 тыс.руб.) за первую купленную квартиру и Иванова З.З. получила 2 млн.руб. вычета (вернула 260 тыс.руб. налога) за вторую квартиру.

Если один из супругов уже получал вычет ранее
Даже, если один из супругов уже получал вычет ранее, супруги могут распределить вычет полностью в пользу другого супруга (100%/0%), и он сможет получить вычет в максимальном размере (письма ФНС России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
,
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
, Минфина России
У Вас недостаточно прав для просмотра ссылок. Войдите или зарегистрируйтесь.
).

Заметка: Ранее контролирующие органы склонялись к позиции, что уже получивший вычет супруг не может участвовать в распределении вычета, и, соотвественно, второй супруг может рассчитывать на вычет лишь в размере 50% от стоимости жилья.

Пример: Супруги Иванов В.Г. и Иванова О.Б. купили квартиру в общую совместную собственность за 2 млн.руб. При этом муж уже получал вычет ранее по другой квартире. Они написали заявление о распределении долей, в связи с которым Иванов В.Г. будет получать 0 % вычета, Иванова О.Б. – 100%. Таким образом, Иванова О.Б. сможет получить вычет в полном объеме в размере 2 млн.рублей (к возврату 260 000 рублей).

Применение имущественного вычета в случае оформления жилья в общую собственность с детьми
При покупке жилья в общую собственность с ребёнком/детьми, родители вправе получить вычет по долям детей.
 

Бармалей

Сосед
Администратор
Сообщения
1,274
Баллы
65
Адрес
Шекснинская 81, 9-й этаж
Примеры расчета вычета
В данном разделе мы приведем примеры расчета имущественного налогового вычета в разных ситуациях.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ:

  • налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшается налоговая база. При этом Вы можете вернуть себе 13% от суммы налогового вычета.
  • В связи с тем, что с 1 Января 2014 года в Налоговый Кодекс был внесен ряд изменений, в некоторых случаях особенности получения вычета различаются в зависимости от того, куплено жилье до 1 января 2014 года или после. Для таких случаев представлено два отдельных примера.


Пример 1: Покупка квартиры
Условия приобретения имущества:
В 2014 году Иванов А.А. купил квартиру за 2 млн. рублей.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
В 2014 году Иванов А.А. зарабатывал 50 тыс. рублей в месяц и в сумме заплатил 78 тыс. руб. подоходного налога за год.

Расчет вычета:
В данном случае, сумма имущественного вычета составляет 2 млн. рублей (т.е. вернуть можно2 млн.руб. x 13% = 260 тыс.рублей). Но непосредственно за 2014 год Иванов сможет вернуть только 78 тыс. рублей, уплаченного им подоходного налога (и 182 тысячи он сможет вернуть в следующие годы).

Пример 2: Получение вычета индивидуальным предпринимателем на УСН
Условия приобретения имущества:
В 2015 году Петров П.П. приобрел квартиру за 3 млн. рублей.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
Петров П.П. работает индивидуальным предпринимателем по упрощенной системе налогообложения и, соответственно, не платит налога на доходы физических лиц по ставке 13% (подоходного налога).

Расчет вычета:
Максимальная сумма вычета на квартиру составляет 2 млн. руб. (т.е. Вернуть можно до2 млн. руб. x 13% = 260 тыс. рублей). Но так как Петров П.П. не платил в 2015 году подоходного налога, то получить налоговый вычет за этот год он не сможет. Если Петров П.П. в будущем устроится на другую работу (где будет платить подоходный налог), он сможет подать заявление на налоговый вычет и вернуть себе до 260 тысяч рублей.

Пример 3: Покупка квартиры в ипотеку
Условия приобретения имущества:
В 2014 году Иванов И.И. приобрел квартиру за 8 млн. рублей, при этом, на 6 млн. рублей он взял ипотечный кредит. По процентам ипотечного кредита в 2014 году Иванов И.И. заплатил 100 тыс. руб.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
Иванов И.И. заработал за 2014 год 3 миллиона рублей, с которых уплатил подоходный налог.

Расчет вычета:
Максимальная сумма вычета на имущество составляет 2 млн.руб. Дополнительно Иванов И.И. может получить налоговый вычет в размере 100 тыс.руб. на уплаченные ипотечные проценты. Итого за 2014 год Иванов И.И. сможет вернуть 2 млн. 100 тыс. руб. x 13% = 273 тыс. руб. Вернуть он сможет сразу всю эту сумму, т.к. уплаченный им подоходный налог больше 273 тыс. рублей.
В последующие годы Иванов И.И. может также получать налоговый вычет с ипотечных процентов (непосредственный вычет на жилье уже исчерпан). При этом, так как кредитный договор заключен после 1 января 2014 года, максимальный размер вычета по ипотечным процентам, который он сможет получить, составляет 3 млн.руб. (390 тыс.руб. к возврату).

Пример 4: Покупка имущества супругами в совместную собственность (с 1 января 2014 года)
Условия приобретения имущества:
В 2014 году супруги Васильев В.В. и Васильева А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн.руб. в совместную собственность.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2014 год Васильев В.В. заработал 2.5 млн. руб., а Васильева А.А. 3 млн.руб.

Расчет вычета:
При совместной собственности, налоговый вычет может быть перераспределен в любых долях. При этом с 1 января 2014 года было снято ограничение вычета в размере 2 млн.руб. на объект жилья. Супруги Васильевы могут распределить налоговый вычет в равных долях (50% мужу и 50% жене), и в начале 2015 года каждый из них получить вычет в размере 2 млн.руб. (максимальная сумма вычета на человека) × 13% = 260 тыс. рублей.

Пример 5: Покупка имущества супругами в совместную собственность (до 1 января 2014 года)
Условия приобретения имущества:
В 2013 году супруги Васильев В.В. и Васильева А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн.руб. в совместную собственность.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2013 год Васильев В.В. заработал 1.5 млн. руб., а за 2014 год - 1.5 млн.руб, с которых уплатил подоходный налог. Васильева А.А. не работала.

Расчет вычета:
При совместной собственности, налоговый вычет может быть перераспределен в любых долях, но, так как жилье приобретено до 2014 года, максимальная сумма вычета на обоих супругов составляет 2 млн.руб. Супруги Васильевы могут распределить 100% налогового вычета (2 млн.руб.) на Васильева В.В. При этом, так как квартира была куплена в 2013 году, то Васильев может подать декларацию за 2013 и 2014 годы. Соотвественно, за 2013 год он сможет вернуть 1.5 млн.руб. × 13% = 195 тыс. рублей, а за 2014 год остаток вычета в размере 65 тыс.руб.

Пример 6: Покупка имущества в долевую собственность (с 1 января 2014 года)
Условия приобретения имущества:
В 2014 году Васильев В.В. и Ромашкова А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн.руб. в общую долевую собственность (каждый из них владеет ½ квартиры).

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2014 год Васильев В.В. заработал 2.5 млн. руб., с которых уплатил подоходный налог. Ромашкова А.А. не работала.

Расчет вычета:
При долевой собственности, налоговый вычет распределяется между владельцами в соответствии с их долями. При этом для жилья, купленного после 1 Января 2014 года, было снято ограничение в размере 2 млн.руб. на весь объект жилья. Исходя из этого и долей собственников (по 50%), Васильеву В.В. и Ромашковой А.А может быть предоставлено до 2 млн.руб. (максимальная сумма вычета на человека) имущественного налогового вычета. При этом по окончании 2014 года Васильев сможет вернуть себе2 млн.руб. × 13% = 260 тыс.руб. за 2013 год, а Ромашкова сможет получить налоговый вычет лишь когда устроится на работу (и будет платить подоходный налог).

Пример 7: Покупка имущества в долевую собственность (до 1 января 2014 года)
Условия приобретения имущества:
В 2013 году Васильев В.В. и Ромашкова А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн.руб. в общую долевую собственность (каждый из них владеет ½ квартиры).

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2013 год Васильев В.В. заработал 1 млн. руб., а в 2014 - 1.5 млн. руб. которых уплатил подоходный налог. В 2013 и 2014 годы Ромашкова А.А. нне работала.

Расчет вычета:
При долевой собственности, налоговый вычет распределяется между владельцами в соответствии с их долями. При этом для жилья, купленного до 1 января 2014 года, действует ограничение в размере 2 млн.руб. на весь объект жилья. Исходя из этого ограничения и долей собственников (по 50%), Васильеву В.В. и Ромашковой А.А может быть предоставлено до 1 млн.руб. имущественного налогового вычета. При этом Васильев сможет подать декларацию 3-НДФЛ и вернуть себе 1 млн.руб. × 13% = 130 тыс.руб. за 2013 или 2014 год на свой выбор (так как и в 2013, и в 2014 году у него уплачено достаточно налога для возврата). Ромашкова сможет получить налоговый вычет лишь когда устроится на работу (и будет платить подоходный налог).
Ромашкова не вправе отказаться от налогового вычета в пользу Васильева В.В. (как это возможно при совместной собственности).

Пример 8: Покупка квартиры с использованием материнского капитала
Условия приобретения имущества:
В 2014 году Васильева Е.Е. приобрела квартиру за 1.7 млн. рублей, при этом 400 тыс. руб. она оплатила за счет средств материнского капитала.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2014 год Васильева заработала 1 млн. руб., с которых уплатила 130 тыс. руб. подоходного налога.

Расчет вычета:
налоговый вычет не предоставляется на сумму материнского капитала, поэтому сумма вычета для Васильевой составит 1700 тыс.руб. – 400 тыс.руб. = 1300 тыс. руб. (т.е. вернуть она сможет до1300 тыс.руб. x 13% = 169 тыс. руб.). При этом за 2014 год Иванова сможет вернуть только 130 тыс. руб., уплаченного ей подоходного налога. 39 тыс. руб. она сможет вернуть в следующие годы.

Пример 9: Имущество, приобретенное до 2008 года
Условия приобретения имущества:
В 2007 году Сидоров С.С. купил квартиру за 2 млн. рублей, но получить налоговый вычет по этой квартире Сидоров решил только в 2015 году.

Сумма уплаченного подоходного налога:
В 2007-2014 годах Сидоров С.С. зарабатывал 360 тыс. рублей в год и платил 46 тыс. рублей в год подоходного налога.

Расчет вычета:
Для имущества, приобретенного до 2008 года, максимальная сумма налогового вычета составляет 1 млн.руб. (соответственно, максимальная сумма которую может вернуть Сидоров будет равна1 млн. руб. x 13% = 130 тыс.руб.).
Согласно законодательству налоговый вычет можно оформить не более чем за 3 последних года (не ранее 2012 года в нашем случае).
Поэтому Сидоров С.С. сможет оформить вычет и вернуть 46 тыс. руб. за 2012 год, 46 тыс. руб. за 2013 год и 38 тыс. руб. за 2014 год. После чего вычет будет полностью исчерпа
 

Владимир влг

Сосед
Местный житель
Сообщения
863
Баллы
45
Я недавно стал изучать похожую тему и пришел к следующему выводу. По Семейному кодексу РФ, п.1 ст.33:

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Заметьте, что изменить законный режим может только БРАЧНЫЙ ДОГОВОР (а не ДКП или ДДУ)! Соответственно, если супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность, например 1/2 мужу и 1/2 жене, то на основании п.2 ст.34 (недвижимость считается общим имуществом, независимо от того, на имя кого из супругов она приобретена) получается следующая картина:
1/2 доля приобретена на имя мужа, тогда получается что по СК РФ эта доля - совместная собственность мужа и жены.
1/2 доля приобретена на имя жены, тогда получается что по СК РФ эта доля - тоже совместная собственность мужа и жены.
Брачного договора ведь нет! Соответственно, и вся квартира - тоже совместная собственность, а доли значения не играют. Проблема заключается в том, что налоговая не придерживается этого мнения и в каких-то вопросах противоречит СК РФ. В интернете народ пытается перевести квартиры из индивидуальной или общей долевой собственности в общую совместную собственность и натыкаются на то, специалисты МФЦ и Росреестра не в курсе такой процедуры. Видимо, законодатели посчитали это бессмысленным, т.к. по закону и так это совместная собственность, не учтя мнение налоговой. Но как оказывается, такая процедура все-таки существует.
Меня на днях налоговые инспекторы уверяли в одном вопросе что я не могу поступить определенным образом. Мне пришлось разобраться в этом и оказывается что так поступить можно, даже письмо Минфина есть по смежному вопросу. Отсюда можно сделать вывод что налоговые инспекторы могут иметь пробелы в знаниях законодательства. Перед тем как что-то сделать, нужно к ним зайти, объяснить и договориться как правильно дальше действовать. Теперь собираюсь к ним как-нибудь зайти и провести разъяснительные работы на этот счет.
 
Сверху